Baufinanzierung: Erst die Details klären, dann die Wunschimmobilie suchen

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland steigen, besonders in den Metropolen. Dennoch bleibt Wohneigentum im langjährigen Vergleich erschwinglich, weil die verfügbaren Einkommen wachsen und sehr niedrige Bauzinsen eine günstige Finanzierung ermöglichen. Viele Bundesbürger denken deshalb über den Kauf einer Wohnung oder eines Eigenheims nach.

Der erste Weg in die eigenen vier Wände führt in der Regel über ein individuelles Finanzierungskonzept. Christoph Zschaetzsch, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank, empfiehlt: „Potenzielle Immobilienbesitzer sollten sich frühzeitig zur Finanzierung beraten lassen, und zwar auch dann, wenn sie ihre Wunschimmobilie noch nicht gefunden haben. Die Bank kann ein tragfähiges Konzept auch ohne die konkreten Objektdetails erstellen. Liegt dem Kunden später ein Kaufangebot vor, kann eine Finanzierungszusage meist rasch erteilt werden – und das ist unter Umständen ein entscheidender Vorteil gegenüber anderen Kaufinteressenten.“

Entscheidung ohne zeitlichen Druck

Wer schon frühzeitig über die Einzelheiten der Finanzierung spricht, läuft außerdem weniger Gefahr, überstürzt zu handeln. „Ein Beratungsgespräch ohne zeitlichen Druck hilft, die eigene finanzielle Belastbarkeit objektiv einzuschätzen und die richtigen Finanzierungsentscheidungen zu treffen“, so Christoph Zschaetzsch. Dabei können früh mehrere zentrale Fragen geklärt werden:

• Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Die Deutsche Bank empfiehlt einen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent – eine niedrigere Quote führt zu höheren Zinssätzen und mehr Risiko.

• Wie hoch darf die monatliche Kreditbelastung sein? Eine solide Finanzplanung, die auch künftige Ausgaben (zum Beispiel für das Studium der Kinder) berücksichtigt, ist hier unerlässlich. Nur Geld, das langfristig sicher zur Verfügung steht, sollte für die Rückzahlung des Kredits veranschlagt werden.

• Welcher Tilgungssatz ist optimal? Angesichts niedriger Zinsen erscheint es aktuell sinnvoll, eine möglichst hohe Tilgung zu wählen, um die Restschuld rasch abzubauen und das Zinsrisiko zu verringern.

• Welche Laufzeit sollte gewählt werden? Eine längere Zinsbindung von zum Beispiel 15 oder 20 Jahren hilft, sich das günstige Zinsniveau langfristig zu sichern. Der Vorteil für Baufinanzierungskunden: Sie selbst können ihr Darlehen schon zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten ohne finanzielle Nachteile kündigen.

• Kommt eine staatliche Förderung infrage? Förderberechtigte können mit einem Riesterdarlehen von staatlichen Zulagen und möglichen Steuervorteilen profitieren. Zinsgünstige Kredite, die sich mit einem Hypothekendarlehen der Hausbank kombinieren lassen, vergibt beispielsweise die KfW-Bank.

• Ist die private Absicherung ausreichend? Eine Risiko-Lebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsvorsorge für berufstätige Ehepartner sind während der Finanzierung unverzichtbar. Bauherren benötigen zusätzlichen Schutz, zum Beispiel mit einer Haftpflicht- und einer Unfallversicherung.

„Ist das Finanzierungskonzept erstellt, kennen die Interessenten ihre finanziellen Möglichkeiten und können gleich in der richtigen Preiskategorie nach einer Immobilie suchen“, sagt Deutsche Bank-Experte Zschaetzsch. „Denn nichts ist ärgerlicher, als seine Traumimmobilie zu finden und erst beim Blick auf die Finanzierungsdetails festzustellen, dass der Kauf die eigenen Möglichkeiten übersteigt.“ Eine frühzeitige Planung hilft dagegen, das Thema Immobilienkauf entspannt und zugleich realistisch anzugehen.